Европа забрани на банките да продават имоти на длъжници когато си поискат

Банките нямат право по презумпция да продават ипотекирани имоти на свои неплатежоспособни клиенти. Това се забранява в случаите, когато до продажбата се е стигнало заради неравноправна клауза в договора за кредит и когато тази продажба не може да бъде блокирана чрез оспорване на неравноправната клауза пред съд.

Това постанови Европейският съд със седалище в Люксембург на 14 март 2013 г. след запитване заради спор между гражданин от марокански произход и испанска спестовна каса, продала семейното му жилище заради забавено изплащане на кредит.

Решението на Европейския съд от 14 март тълкува Директива 93/13/ЕИО от 5 април 1993 година относно неравноправните клаузи в потребителските договори. То важи в пълна степен за целия ЕС, включително България, чието законодателство не защитава в пълна степен правата на потребителите при споровете им с банки.

Например в момента българският Гражданско-процесуалният кодекс дава възможност за обжалване на заповедта за незабавно изпълнение в двуседмичен срок след уведомлението от съдебния изпълнител. Това обаче не спира отнемането и продажбата на ипотекирания имот по бързата процедура от банките. Решението на Европейския съд вече ще е основание за спиране на тази практика, ако човекът оспори неравноправна клауза в договора за кредит или анекс към него.

На базата на решението на Съда в Люксембург, с което българските съдилища са длъжни да се съобразят, могат да се оспорят още: едностранното определяне от страна на банката на дължимата от клиента сума; промените в методиката на изчисляване на лихвата след подписване на договора (масова практика на българските банки); определяните драстично високи лихви при забавено плащане на вноска.

Решението на Европейския съд е светлина в тунела за българите, след като на 2 октомври 2012 г. Конституционният съд бетонира текстовете в ГПК, които позволяват на банките да си връщат кредити по бързата процедура – без доказателства пред съд.

Казусът

Конкретният казус, заради който Съдът в Люксембург дава тълкувание на директивата, е свързан с отнемане и продажба на ипотекиран имот заради забавено изплащане на кредита.

На 19 юли 2007 г. Мохамед Азиз, марокански гражданин, който работи в Испания от декември 1993 г., подписва договор за ипотечен кредит с Catalunyacaixa. Ипотекирано е семейното му жилище, оценено в нотариалния акт на 194 000 евро. Кредитът за 138 000 евро трябва да бъде погасен за 33 г. Лихвата е 4.87%, а наказателната, при забавяне на вноска, 18.75%.

15-ата клауза по договора, която по-късно Азиз оспорва, урежда принудителното изпълнение върху ипотекирания имот.

От 31 юли 2007 г. до 31 май 2008 г. Азиз плаща 1325 евро от главницата и 6656.44 евро лихва. От октомври 2007 г. започва да бави плащанията, а в края на май 2008-а спира да плаща. Банката обявява кредита за предсрочно изискуем. Чрез нотариус е определено, че Азиз вече дължи 139 764.76 евро (главница, договорени лихви и лихви за забава). През януари 2009 г. започване съдебно производство за изплащане на сумата. През март банката започва производство по принудително изпълнение върху ипотекирания имот. То е разпределено на Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Martorell.

Азиз не се явява на делото, не подава възражение, нито плаща дължимите суми.

На 15 декември 2009 г. имотът е определен за публична продан, която се провежда на 20 юли 2010 г. Не се явяват желаещи купувачи и спестовната каса подава молба да й бъде възложен имотът за 50% от договорената му оценъчна стойност, т.е. 97 200 евро. Получава апартамента, а Азиз, освен че го губи, продължава да дължи над 40 000 евро от главницата плюс лихви заради намалената цена, на която касата е взела имота. На 20 януари 2011 г. властите гонят Азиз от жилището.

Малко преди това, на 11 януари 2011 г., Азиз предявява установителен иск до Juzgado de lo Mercantil n° 3 de Barcelona и иска обявяване на нищожността на клауза 15 от договора за ипотечен кредит, която според него е неравноправна, а оттам и на нищожността на изпълнителното производство.

Juzgado de lo Mercantil n° 3 de Barcelona изразява съмнение относно съответствието на испанското право с установената с Директивата правна рамка, като подчертава, че ако кредиторът избере да се прибегне до принудително изпълнение върху ипотекиран имот, възможността да се изтъкне неравноправността на една от клаузите на договора за кредит е силно ограничена, тъй като този въпрос се разглежда в последващо исково производство, което няма суспенсивен ефект.

Според Juzgado de lo Mercantil n° 3 de Barcelona, за да се разреши спорът по главното производство, е необходимо тълкуване на понятието „условие, според което от потребителя се изисква да изплати неоснователно висока неустойка като компенсация, когато не изпълни задълженията си“ по смисъла на точка 1, буква д) от приложението към Директивата, както и на понятието „условия, които имат за предмет или резултат изключване или накърняване правото на потребителя да предяви иск или да използва други правни средства“ по смисъла на точка 1, буква р) от посоченото приложение. Не е ясно дали клаузите за предсрочна изискуемост при дългосрочни договори, за определяне на лихвите за забава и за едностранно установяване от кредитодателя на механизмите за определяне на размера на цялото задължение са съвместими с посочените разпоредби от приложението към Директивата.

Заради съмненията за противоречие с Европейската директива, Juzgado de lo Mercantil n° 3 de Barcelona решава да спре производството и да постави на Съда следните преюдициални въпроси:

„1) Може ли да се счита, че системата за принудително изпълнение върху ипотекирани или заложени вещи, установена в член 695 и сл. от Гражданскопроцесуалния закон, с предвидените ограничения по отношение на основанията за предявяване на възражения в испанската процесуална система, представлява очевидно ограничаване на защитата на потребителите, доколкото води от формална и материална гледна точка до очевидно накърняване на правото на потребителя да предяви иск или да използва други правни средства, които да гарантират ефективна защита на неговите права?

2) От Съда на Европейския съюз се иска да изясни съдържанието на понятието „несъразмерност“ по отношение на:

а) възможността за предсрочна изискуемост при дългосрочни договори — в случая 33 г. — поради неизпълнение на задължения през конкретен и много ограничен период от време;

б) определянето на лихви за забава — в случая над 18 %, — които не отговарят на критериите за определяне на мораторни лихви при други потребителски договори (потребителски кредити) и в други области на договарянето с потребители биха могли да се считат за неравноправни и за които въпреки това при договорите за сделки с недвижими имоти няма ясно законово ограничение дори в случаите, когато следва да се прилагат не само по отношение на просрочени вноски, но и по отношение на всички дължими вноски поради предсрочна изискуемост;

в) едностранното установяване от кредитодателя на механизми за определяне и изчисляване на променливи лихви — редовни и мораторни — във връзка с възможността за принудително изпълнение върху ипотекирания имот, които не позволяват на длъжника, спрямо когото е насочено принудителното изпълнение, да предяви възражение относно размера на задължението в рамките на самото изпълнително производство, като той може да направи това в исково производство, при което към момента на произнасяне на окончателното решение принудителното изпълнение ще е приключило или най-малкото длъжникът ще е изгубил ипотекирания или дадения като обезпечение по кредита имот; този въпрос има особено значение, когато кредитът се иска за закупуване на жилище, а принудителното изпълнение води до опразване на имота?“.

На 14 март 2013 г. Съдът в Люксембург излиза с решение. В резюме то гласи:

1) Директива 93/13/ЕИО на Съвета от 5 април 1993 година относно неравноправните клаузи в потребителските договори трябва да се тълкува в смисъл, че не допуска правна уредба на държава членка като разглежданата в главното производство, която не предвижда възможност в производство по принудително изпълнение върху ипотекиран имот да се прави възражение за неравноправност на договорна клауза, въз основа на която е издаден изпълнителният титул, като същевременно не позволява на съда в исковото производство, който има правомощието да прецени дали такава клауза е неравноправна, да постанови привременни мерки, и по-специално спиране на посоченото изпълнително производство, когато постановяването на тези мерки е необходимо, за да се гарантира пълната ефективност на крайното му решение.

2) Член 3, параграф 1 от Директива 93/13 трябва да се тълкува в смисъл, че:

– понятието „значителна неравнопоставеност“ в ущърб на потребителя трябва да се прецени, като се направи анализ на националните правни норми, приложими при липсата на уговорка между страните, за да се установи дали и евентуално в каква степен по силата на договора потребителят е поставен в по-неблагоприятно правно положение от предвиденото в действащото национално право. За тази цел се явява релевантно да се разгледа и правното положение на потребителя с оглед на предвидените в националната правна уредба средства за предотвратяване на прилагането на неравноправните клаузи,

– за да се отговори на въпроса дали неравнопоставеността е възникнала „въпреки изискването за добросъвестност“, е важно да се провери дали, като постъпва добросъвестно и справедливо с потребителя, продавачът или доставчикът може основателно да очаква, че потребителят ще се съгласи със съответната клауза при индивидуални преговори.

Член 3, параграф 3 от Директива 93/13 трябва да се тълкува в смисъл, че приложението, към което препраща тази разпоредба, съдържа само примерен и неизчерпателен списък на клаузи, които могат да бъдат обявени за неравноправни.